Le bail commercial en 7 points

Il s’agit du contrat de location pour vos locaux qui aura pour but d’exploiter un fonds commercial, artisanal ou artisanal.

Il s’agit du contrat de location pour vos locaux qui aura pour but d’exploiter un fonds commercial, artisanal ou artisanal.
Comme tout contrat de bail, ce dernier va régir les relations entre vous, le locataire, et le bailleur, qu’il s’agisse d’un bailleur personne physique ou d’un bailleur personne morale. L’objet du bail commercial ne peut-être qu’un lieu clos ou un immeuble, nécessaire à l’utilisation et à l’exploitation d’un fonds de commerce. Les 7 points importants du bail commercial :

Le bail commercial : sa forme


Les textes ne l’imposent pas, mais il est fortement recommandé de réaliser un bail par écrit.

Dans ce cas, les conditions seront clairement notées et évitera tout contentieux par la suite lié à l’exécution des éventuelles négociations réalisées, notamment et par exemple, sur la prise en charge de la taxe foncière par le locataire (le preneur).

Vous avez la possibilité de réaliser ce bail par vous-même. Cependant, nous vous le déconseillons avec force et vigueur. En effet, il s’agit d’un document technique et assujettis à des règles complexes.

Dès lors, nous vous recommandons de faire appel à un professionnel afin de le rédiger (avocat, notaire…).

A noter que l’objet social de la société doit correspondre à l’objet du bail commercial. A défaut, le bailleur pourrait demander la résiliation de ce dernier.
A noter également que le bail commercial doit servir à exploiter de manière effective un fonds de commerce. Le preneur doit, dès lors, être immatriculé ou être en cours d’immatriculation auprès du Tribunal de Commerce.

Le bail commercial : sa durée


Le bail commercial a une durée minimale de 9 ans. Sa durée pour être plus, par accord entre les parties. En revanche, il n’est pas possible de signer un bail commercial à durée indéterminée.

Ce bail est résiliable par période triennale, d’où son nom : le bail commercial 3/6/9.

Le bail commercial : le loyer et le dépôt de garantie


Aucun texte ne précise clairement le montant applicable par un bail commercial en matière de loyer. Cependant, une règle doit être impérativement respectée : le bail doit être déterminé ou déterminable, être réel et sérieux. D’où l’importance d’un bail commercial écrit.

La révision du loyer


La révision du loyer à lieu par période triennale, sur la base de l’indice trimestriel des loyers commerciaux.
Cette révision peut être demandée par les deux parties (sachant que la révision peut avoir lieu à la hausse comme à la baisse).

La révision doit être demandée par lettre en recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.

A noter qu’en cas de modification des facteurs locaux de commercialité, il est possible de déroger à la règle du plafonnement de la révision.

La clause d’échelle mobile et les indices de référence


La clause d’échelle mobile est une clause facultative permettant au bailleur d’éviter la dévalorisation du bien immobilier. L’indice de référence doit alors être choisi de concert entre les parties.

Concernant les indices de références, et ce depuis la réforme engagée par la loi Pinel, sont seulement admis l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) et l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT).

A noter qu’une clause limitant la révision uniquement à la hausse du loyer sera considérée comme nulle.

Le droit au renouvellement


Le droit au renouvellement d’un bail commercial est d’ordre public, prévu par l’article L145-15 du Code de commerce en ces termes : « Sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement (…). »

Autrement dit, toute clause qui stipulerait son contraire dans le bail serait réputée non écrite.

Attention, à défaut de demande de congé ou de demande de renouvellement, le bail commercial, à l’issue de la période des 9 ans, se prolonge tacitement.

Cette tacite prolongation permet au bailleur de demander au preneur de quitter les lieux dans un délai (a minima) de 6 mois à l’avance. Si le bail est lié à la réalisation d’un évènement, la notification de résiliation doit le mentionner. L’ensemble de l’opération s’effectuant par acte d’huissier.

La résiliation du bail et l’indemnité d’éviction


Le bail commercial se résilie au bout de 9 ans, mais des cas peuvent voir cette durée amoindrie.

En effet, comme nous l’avons vu auparavant, le bail peut être résilié par période triennale, mais peut l’être également en cas d’accord entre le bailleur et le preneur, en cas d’application d’une clause résolution (non-respect des obligations du bailleur ou preneur).

L’indemnité d’éviction due par le bailleur au preneur en cas de résiliation du bail est une importante source de contentieux liée à la difficulté de son évaluation.

En effet, il est nécessaire de tenir de compte de la valeur du fonds de commerce, mais également de l’ensemble des frais inhérents à la résiliation (déménagement, installation dans un nouveau local), perte d’éventuelle autorisation…

Dans certains cas, aucune indemnité peut n’être versée, notamment pour un motif grave et légitime.
Là encore, il s’agit d’une importe source de contentieux.

Bien entendu, il sera important de veiller aux obligations énumérées du bailleur et du preneur, étape indispensable à toute conclusion d’un bail commercial.

Quelle différence entre un bail commercial et un bail professionnel ? consultez notre fiche dédiée à ce sujet !

Article rédigé par Romain Laventure

Directeur Juridique Ça Crée Pour Moi

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