Qu'est ce qu'une SCI ?

Qu'est ce qu'une SCI ?

Une société civile immobilière est une société regroupant au minimum deux associés. Ces associés s’unissent dans le but d’acheter un bien immobilier. Tout le fonctionnement de la SCI sera défini dans les statuts.

Fonctionnement d'une SCI

Gérance d'une SCI

Le représentant de la SCI est le « gérant ». Il est désigné soit dans les statuts soit dans un Procès-Verbal de nomination de la gérance. Les statuts définiront l’étendu des pouvoirs de ce gérant. Les associés quant à eux, disposent d’un droit de vote pour les prises de décision lors des assemblées générales.


Des mineurs peuvent être associés d’une SCI, cependant il vous faudra vous renseigner sur les potentielles difficultés que vous pourriez rencontrer (accord du juge des tutelles pour la signature d’actes graves par exemple, crédibilité auprès de la banque pour l’octroi d’un emprunt…).

Impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés

La SCI sera soumise à l’impôt sur le revenu si elle n’est pas destinée à un usage commercial, autrement, elle sera soumise à l’impôt sur les sociétés.
Une SCI soumise à l’imposition sur les revenus (imposition par défaut) est dite « transparente » car les associés déclarent les revenus fonciers dans leur déclaration d’imposition. A contrario, une SCI soumise à l’imposition sur les sociétés est dite « opaque », les règles comptables qui seront applicables seront les mêmes que pour les sociétés commerciales.

Opter pour l’imposition sur les sociétés est irrévocable, une fois ce choix effectué, il ne sera plus possible d’opter pour l’impôt sur le revenu.

La SCI soumise à l’IS pourra déduire des charges notamment :
• Les frais d’acquisition
• Les droits d’apport
• Les amortissements des immeubles
Cependant l’imposition sur les plus-values sera plus élevée.
Les bénéfices de la SCI distribués aux associés seront imposés comme les dividendes d’une société commerciale.

Les avantages de la SCI

La SCI permet d’éviter d’emprunter en nom propre

• La SCI étant une personne morale dotée d’une capacité juridique, elle peut emprunter en son nom.
• Acquérir un bien par le biais d’une SCI facilitera également l’entrée de nouveaux investisseurs ou associés.
• La SCI est une alternative à l’indivision, elle facilite la transmission du bien. En effet, en cas de décès de l’un des associés, ses ayants droits recevront des parts sociales correspondants à leur « part » dans ce bien. Les ayants droits pourront donc soit devenir associés de cette SCI soit décider de repartir avec une somme d’argent, ils devront alors « céder leurs parts ».
• Le don d’un immeuble via une SCI permet de limiter le montant des droits de donation.
• La SCI est favorable aux concubins par le mécanisme de démembrement croisé des parts. Chaque concubin se trouve alors nu propriétaire des parts de l’autre et usufruitier de ses propres parts.
• La SCI peut être assujettie à l’impôt sur les sociétés, ce qui est particulièrement intéressant pour les personnes imposées sur le revenu dans les tranches supérieures.

Les inconvénients de la SCI

Une SCI sera plus couteuse à la création

• Pour créer une SCI, il vous faudra rédiger ou faire rédiger des statuts. Si vous les faites via un notaire ou un comptable, comptez des honoraires compris entre 500 et 1500€.
Par ailleurs, il vous faudra prendre en compte les coûts incompressibles à la création :
• Une annonce légale de constitution à insérer dans un journal d’annonces légales (entre 200 et 300€)
• Le dépôt de votre dossier au Greffe du Tribunal de Commerce et son enregistrement par celui-ci (84.24€)
• Par la suite, durant la vie de la SCI, chaque modification statutaire entrainera un coût compris entre 300 et 400€ (hors frais de notaire ou de comptable)
• Une fois par an, il faudra réunir les associés de la SCI. A la suite de cette réunion, un procès-verbal d’assemblée (qui n’est ni plus ni moins qu’un compte rendu) sera établi. Ce PV reprendra les décisions prises lors de la réunion des associés. Il devra être conservé par le gérant de la SCI.
• Lorsque la SCI est imposée sur les sociétés, elle doit tenir une comptabilité plus stricte et rigoureuse qu’une SCI imposée sur le revenu. Chaque année, la SCI devra transmettre son bilan comptable au Greffe du Tribunal de Commerce.
• Autre inconvénient, la responsabilité des associés d’une SCI est illimitée. Ils répondent des dettes de la SCI proportionnellement à leur pourcentage de part dans le capital.
• Par rapport à l’indivision, une SCI sera plus couteuse à la création. De plus, les droits d’enregistrements payables lors d’une cession de parts sociales sont plus élevés que dans le cadre d’une indivision (5% contre 2.5%). Enfin, une imposition sur la plus-value sera appliquée lors d’une cession de parts sociales d’une SCI, ce ne sera pas le cas pour la cession entre indivisaires.

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