SCI : Règles d’imposition à la TVA

SCI : Règles d’imposition à la TVA

Présentation des différentes possibilités

Présentation des règles d'imposition à la TVA pour une SCI

Les SCI soumises de plein droit à la TVA

Une SCI est soumise de plein droit à la TVA dans les cas prévus par la loi et lorsque son activité entre dans les cas suivants :
- Pour la location de biens aménagés à usage professionnel ;
- Pour la location de biens meublés accompagnées d’au moins 3 prestations (petit déjeuner, fourniture de linge, entretien…) ;
- Pour la location de places de stationnement ;
- Pour la location à usage commercial lorsque le bailleur participe aux résultats de l’entreprise ;
- Dans le cas d’immeubles construits par la S.C.I si cet immeuble n’est pas destiné à l’habitation principale pour les trois quarts de sa superficie
- Si la SCI est utilisée pour l'achat et la gestion d’un immeuble et que parallèlement, une société commerciale exploite cet immeuble. La société commerciale louera alors les locaux nus à la SCI contre un loyer soumis à la TVA

Les SCI soumises à la TVA sur option

Une SCI non soumise à la TVA de plein droit peut cependant opter pour l’assujettissement à la TVA sur option. Cette option a une durée obligatoire de 10 ans.
Cette option est réservée aux SCI qui ont pour activité la location de biens nus à usage professionnel, à un entrepreneur assujetti à la TVA ou à un entrepreneur non assujetti à la TVA à la condition d’indiquer cette option dans le bail.

Déclarer son option de TVA

Les démarches à effectuer

La déclaration d’option à la TVA doit être adressée auprès du centre des impôts dont dépend la SCI. Un contrat de bail devra être joint à cette déclaration. En effet l’option n’est pas valable pour la SCI en tant que telle mais pour les immeubles loués par cette SCI et indiquées dans la déclaration. Une même SCI peut donc gérer des immeubles soumis à TVA et des immeubles non soumis à TVA.
Cette déclaration d’option doit intervenir avant l’assujettissement à TVA.

Pourquoi opter pour la TVA ?

Collecter la TVA sur les loyers

Cela permettra à la SCI de collecter la TVA sur les loyers et de la reverser à l’État. Elle pourra déduire de ce montant à reverser la TVA déductible qu’elle aura payée durant la même période (sur les charges d’entretien de l’immeuble, sur les travaux effectués surtout, ou encore sur la TVA payée lors de l’acquisition d’un bien neuf).
Cette option est donc particulièrement intéressante en cas d’acquisition d’un local qui nécessitera d’importants travaux. Cependant l’inconvénient principal de ce choix d’option est que la SCI aura davantage de risques d’être contrôlée pour permettre une vérification de sa comptabilité.

Par ailleurs, en cas de choix d’option, la location à un locataire non assujetti à TVA sera compliquée dans la mesure où ce locataire (profession libérale, petite entreprise en franchise de base de TVA ou en micro-entreprise) comparera votre loyer Toutes Taxes Comprise avec les loyers des autres locaux (souvent non soumis à TVA). Il est donc conseillé d’opter pour l’assujettissement à la TVA que lorsque le preneur du bail reste un assujetti à la TVA.

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